Manual da Casa própria
Planejamento e Ação
Calma!
Você pensou, pensou e chegou a conclusão que deve comprar sua casa-própria.
Muito bem, é uma decisão muito importante na sua vida e você deve agora agir com bastante paciência.
Vamos ter que escolher a melhor forma para realizar esta compra, dentro da sua realidade econômica e social.
Bom, você já fez as contas de quanto pode pagar por mês para ter um imóvel? Faça esta conta. Não é difícil: coloque num papel o seu salário e dele subtraia as despesas com alimentação, vestuário, educação, lazer, etc. O que sobrar é o que você vai poder empregar neste sonho.
Veja também quanto você dispõe para dar de entrada: um carro, o saldo do FGTS, o 13º salário, enfim, algo que possa dar o pontapé inicial da compra.
Pense: se você optar por financiar um imóvel, você fazendo uma poupança prévia de 1 ano do mesmo valor que pagaria de prestação, você economiza 2 anos de prazo de pagamento do financiamento, ou seja, trabalha um ano a menos para pagar o imóvel.
Agora vamos as modalidades de compra da casa própria.
Quais as formas de Aquisição da Casa Própria? Quais as vantagens e desvantagens de cada uma destas formas de aquisição? Quais os cuidados a tomar em cada uma delas?
Existem diversas formas de aquisição da Casa Própria, assim como cada uma tem suas vantagens e desvantagens, bem como, cada uma exige cuidados específicos. Vejamos:
A- Compra à Vista
A primeira forma, embora pareça óbvia, é a compra a vista. Para realizar tal hipótese, a pessoa deve procurar fazer uma poupança durante alguns anos, e então usa-la para a compra da casa. A complementação da poupança pode ser obtida com o saque de eventual conta do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, cujas hipóteses trataremos logo abaixo.
A vantagem da Poupança Programada é que você irá comprar um imóvel à vista, sem dever nada a ninguém, ou seja, o valor que você pagaria num financiamento ou consórcio você poupa. Por outro lado, se a pessoa tiver qualquer problema durante o prazo da poupança programada, ela pode simplesmente parar de poupar e nada perderá, o dinheiro continuará lá. A desvantagem é que você só terá acesso a compra de um imóvel com 4 ou 5 anos de poupança.
Ao escolher poupar o dinheiro para a compra do imóvel futuramente, a pessoa deve verificar as opções de investimento do dinheiro com menor risco e maior retorno disponíveis. A poupança propriamente dita paga os menores juros do mercado, mas é garantida até R$ 20.000,00 pelo BACEN em caso de quebra do banco. Aplicações em fundos de renda fixa dão um rendimento maior que a inflação mensal, mas não são garantidos pelo BACEN, ou seja, muita cautela ao escolher o banco que vai guardar seu suado dinheiro.
B- Compra Direto com a Construtora
A segunda forma é a aquisição de imóvel na planta, através de construtoras. Nesta modalidade, é firmado um contrato onde o preço do imóvel é dividido em parcelas durante a construção e após a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses.
Na compra direta com a construtora, a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago pelo comprador. A desvantagem deste sistema também é a demora de 2 a 3 anos para entrar no imóvel, além do risco da construtora vir a falir, como no caso da Encol em que 42.000 compradores forma prejudicados.
Quem escolheu adquirir um imóvel na planta deve verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues a outras pessoas, bem como verificando junto ao Fórum se não há ações requerendo a falência da construtora ou que apontem que ela não honra seus compromissos. O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda, bem como exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão empregados na obra, além do prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, dentre outras condições previstas no contrato. Vale a pena consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores.
C- Mutirão
A terceira forma é a construção de casas ou prédios de apartamentos, no sistema de mutirão. O sistema de mutirão é aquele normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construção, e os próprios interessados constroem suas casas.
Na construção em sistema de mutirão, as vantagens são receber subsídios do governo, morar num imóvel quitado, e o que tiver que ser pago pela pessoa será a preço de custo. A mão-de-obra também deixa de existir, pois as próprias pessoas constroem seus imóveis. Em princípio, não há desvantagem nenhuma neste sistema, pois tudo é bastante transparente. A demora para entrar no imóvel neste tipo de sistema é de 6 meses a 1 ano.
Quem escolheu o sistema de mutirão, deve acompanhar as obras e os sorteios, para evitar que “grupos” se formem para beneficiar alguns poucos em detrimento da coletividade. Qualquer irregularidade deve ser denunciada a administração do mutirão e às autoridades.
D- Condomínio
A quarta forma é o sistema de condomínio, onde um grupo, por exemplo, de funcionários públicos, se reúne para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prédio. A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomínio, podendo ser paralisada caso haja algum revés econômico.
Na construção em sistema de condomínio, a vantagem está em construir a preço de custo e, quando entrar na posse do imóvel, a pessoa nada estará devendo a ninguém. A desvantagem talvez seja a demora de 4 a 6 anos para a conclusão do prédio, além dos problemas de inadimplência junto ao grupo que deverá ser formado no condomínio.
Quem escolheu construir no sistema de condomínio deve procurar formar um grupo financeiramente estável e que tenham afinidades pessoais para superar os diversos problemas que surgirão durante a obra, inclusive de inadimplência. A escolha da construtora também é muito importante, pois vai ser fator determinante no custo da obra. Acompanhe cada passo da compra de materiais e da própria obra para assegurar-se que não haverá desvios de condutas do grupo administrador da construção, denunciando qualquer irregularidade à assembléia geral do condomínio.
E- Consórcio
A quinta forma é através do chamado consórcio habitacional. Nesta modalidade, as pessoas pagam parcelas mensais por até 120 meses e vão sendo sorteadas uma a uma para receber um valor pré-determinado que seja suficiente para a compra da Casa Própria.
No consórcio habitacional, a vantagem fica por conta de quem é sorteado no primeiro terço do prazo contratual, pois terá um imóvel disponível, pagando cerca de 15% a mais do que o preço a vista somente (a título de taxa de administração). A desvantagem fica por conta de quem é sorteado no fim do contrato, eis que terá pagado por um imóvel durante 120 meses sem usufruir dele.
Quem escolheu comprar o imóvel no sistema de consórcio deve procurar sempre verificar a solidez da empresa, bem como sua relação com seus consorciados, verificando a existência de ações judiciais, bem como reclamações junto ao Procon e ao BACEN – Banco Central. As instituições financeiras geralmente são mais seguras para este tipo de investimento, pois possuem um patrimônio maior e estão sob uma fiscalização mais rigorosa do Governo Federal.
F- PAR – Programa de Arrendamento Residencial
A sexta forma é através do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, onde semelhante a um leasing de automóvel, o banco lhe aluga um imóvel por 10 anos e ao final deste prazo, você tem a oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, a vista.
No PAR – Programa de Arrendamento Residencial, a vantagem é poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. A desvantagem é que uma vez não pagas mais de 3 parcelas, o ocupante do imóvel é despejado e perde tudo que pagou. Também há o problema do VRG – Valor Residual Garantido, que será o valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si. Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá ser pago a vista no final do contrato de locação, que será firmado com prazo de 10 a 15 anos. Se este VRG for diluído durante as parcelas do aluguel, a título de antecipação da opção de compra, este último problema pode ser superado.
Quem escolher o PAR – Programa de Arrendamento Residencial deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel, bem como as condições do contrato, pois a idéia é ter uma efetiva e possível opção de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de compra.
G- SFH – Sistema Financeiro da Habitação
A sétima forma de aquisição é através do que sobrou do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Dizemos do que sobrou, porque efetivamente só o nome é o mesmo de 1964. As taxas de juros são de até 12% ao ano e a forma de reajuste das prestações pode ser mensal e vinculada a índices de inflação, proibido na forma da MP 2223 de se pactuarem contratos onde os reajustes sejam vinculados à categoria profissional do mutuário ou à sua renda familiar. Em todas as modalidades, a evolução do saldo devedor é feita pelo SACRE ou pela Tabela Price.
Através do SFH, é possível hoje financiamento com recursos oriundos do FAT, do FGTS e da Poupança. Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida: o FGTS atende quem ganha até 10 salários mínimos; a Poupança financia quem ganha mais de 10 salários mínimos; e, o FAT que é normalmente direcionado a financiamentos para as classes média e alta. Em geral, os bancos financiam apenas 60% do valor do imóvel.
Na aquisição pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação, as vantagens são obter crédito a juros menores que os praticados no mercado comum e poder usufruir o imóvel de imediato. A desvantagem fica por conta de hoje não existirem mais regras protetivas da capacidade de pagamento do mutuário e, portanto ficando este a mercê da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar inadimplente perde tudo o que pagou. Também se somam as desvantagens o fato que você pagará de 4 a 5 vezes o valor do imóvel, durante os 15 a 18 anos do prazo do financiamento.
Não se recomenda financiar imóveis face ao alto custo deste tipo de modalidade de aquisição da Casa Própria. No SFH o mutuário irá pagar de 4 a 5 vezes o valor do imóvel em 18 anos.
H- SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
A oitava forma é pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, regulamentado pela lei 9514/97, onde se têm acesso a financiamentos feitos com recursos dos próprios bancos, destinados normalmente à classe média e alta, para compra de primeiro imóvel, segundo imóvel ou até imóveis comerciais.
No financiamento pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, não há vantagens. O diferencial é que os financiamentos feitos nesta modalidade podem ser para aquisição de um segundo imóvel ou de imóvel comercial. As inúmeras desvantagens ocorrem por conta da liberação de práticas abusivas contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalização dos juros, além do fato que uma vez inadimplente o mutuário perde tudo o que pagou sem qualquer chance de defesa.
Basicamente, como o SFH, não compensa financiar imóveis. Embora o prazo nas operações do SFI sejam menores, o juros são maiores, o que faz com que se pague um imóvel a título de juros, a cada 3 anos de financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros serão pagos.
I- Título de Capitalização
A nona forma não é bem uma solução, mas um jogo de azar, chamado título de capitalização. Nesta modalidade, a pessoa paga parcelas de R$ 50,00 a R$ 1.000,00 por prazos de 12 a 60 meses, e concorre mensalmente a prêmios equivalentes a multiplicação do valor da parcela paga vezes o prazo do título. Por exemplo, se eu pago uma parcela de R$ 500,00 por um prazo de 60 meses, caso eu venha a ser sorteado eu vou ganhar R$ 500,00 x 60, ou seja, R$ 30.000,00. Se não for sorteada a pessoa recebe o dinheiro das parcelas pagas ao final do contrato.
No Título de Capitalização, a vantagem seria ser a pessoa sorteada durante o pagamento das parcelas do título. As desvantagens são que a triste realidade destes títulos é somente 1 em cada 2.500 pessoas ganha tal prêmio e também que os que não forem sorteados vão receber o seu dinheiro de volta ao final do plano, com correção monetária e juros de 6% ao ano, descontado o Imposto de Renda sobre tal rendimento. Ainda há que se alertar os interessados que o valor recebido ao final do plano, na maioria dos casos, não será suficiente para compra do imóvel.
O título de capitalização também não é recomendado, pois é desvantajoso em relação à poupança programada, uma vez que incide Imposto de Renda sobre os valores devolvidos. A possibilidade de sorteio é muito remota e os valores de crédito são muitos pequenos, geralmente não possibilitando a aquisição de qualquer tipo de imóvel. Todavia, se a pessoa optar por eles, que o faça junto a uma instituição financeira séria, consultando previamente a existência de ações contra o banco, bem como a sua regularidade junto ao PROCON e ao BACEN.
J- SCP - Sociedades em Conta de Participação
A décima forma de aquisição de imóveis é através das chamadas Sociedades em Conta de Participação. Este tipo de sociedade prevista no antigo Código Comercial e no Código Civil 2002 funciona como um grupo de pessoas que se reúnem para atingir um fim comum. Por exemplo, todos os meses as pessoas pagam R$ 100,00 para o chamado fundo social e com o valor deste fundo, todo mês uma pessoa é sorteada para receber o valor arrecadado para comprar sua Casa Própria. O administrador da sociedade fica com 10% do valor arrecadado.
A vantagem seria não estar sujeito a análise de crédito, bem como poder ser contemplado no início do plano. As desvantagens estão na possível quebra do grupo por inadimplência, bem como ser o último a ser sorteado para ter o imóvel, além do fato que se trata de uma sociedade, onde se o “sócio” quiser se retirar terá várias dificuldades práticas como, por exemplo, notificar pessoalmente cada sócio e ter a obrigação de honrar com as obrigações do chamado “fundo social”, para só ao fim do contrato poder vir a ter algo a receber de volta. Não é recomendável a aquisição de imóveis por este sistema.
Entrar numa sociedade por conta de participação é uma loteria. Também não se recomenda. Se mesmo assim a pessoa quiser insistir nesta modalidade, consulte as diversas opções no mercado, levantando inclusive a idoneidade financeira do administrador da sociedade, consultando pessoas que já foram contempladas e também o PROCON para saber se não há reclamações contra a empresa.
L- Cooperativas
A décima primeira forma de aquisição de imóvel é através das cooperativas, que se formam normalmente entre servidores públicos, onde há uma diretoria empenhada na compra de um terreno, e na construção de uma obra a preço de custo, que será destinada aos cooperados que participarem do grupo.
A vantagem é a mesma da compra no sistema de condomínio, já que você irá pagar somente o custo da obra e ainda de forma parcelada. Também há a vantagem da valorização do imóvel durante a construção. A desvantagem fica por conta da administração da própria cooperativa, que deve ser sempre sindicada e acompanhada pelos cooperados, para que não existam desvios e fraudes, o que prejudicaria a todos e poderia inclusive inviabilizar a construção.
Os cuidados a tomar são os mesmos que da compra direto com a construtora, onde se deve primeiro analisar imóveis já entregues, entrevistar pessoas que já participaram da cooperativa e verificar seu grau de satisfação e suas reclamações, bem como procurar tirar informações acerca da diretoria e do seu desempenho. Nunca é demais verificar junto aos PROCON´s se há reclamações contra a cooperativa.
Outras formas
Por fim, ressaltamos que há alguns projetos de subsídios previstos no Orçamento Geral da União, bem como programas específicos para eliminação de favelas, que o Governo Federal implementa com regras variáveis em cada período, e sobre os quais se pode obter maiores informações diretamente no Ministério das Cidades (www.cidades.gov.br).
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